El “decreto terciario”, oficialmente denominado dispositivo Eco Energía Terciario, obliga a los edificios de uso terciario de 1000 m² o más a reducir su consumo energético. Procedente del decreto n.º 2019-771, establece objetivos por etapas (-40 % en 2030, -50 % en 2040, -60 % en 2050) o en valores absolutos (kWh/m²/año). Los consumos reales deben declararse cada año en OPERAT, la plataforma de seguimiento de la ADEME.
Esta guía precisa: el perímetro y las excepciones, las dos vías de conformidad (relativa o valores absolutos), el año de referencia y el ajuste climático (DJU), el calendario, la declaración en OPERAT, las modulaciones y la mutualización, así como las sanciones. Estableceremos el vínculo con el decreto BACS y la norma ISO 50001, las financiaciones (CEE) y propondremos un plan de acción para los intermediarios y sus clientes. Objetivo: asegurar el cumplimiento normativo al tiempo que se maximizan los ahorros energéticos.
Quiénes están obligados, umbrales de superficie y excepciones
El decreto terciario se aplica a los propietarios e inquilinos de edificios de uso terciario, tanto públicos como privados. Están sujetos los edificios existentes y nuevos siempre que la superficie de actividad terciaria alcance los 1000 m². Atención a los emplazamientos multiocupantes o con varios edificios: la obligación puede derivarse de un cómputo acumulado de superficies. Así, un inquilino de 300 m² puede estar obligado si el conjunto del inmueble o del emplazamiento supera el umbral. En la industria, solo las zonas terciarias (oficinas, recepción, comercios, etc.) entran en el perímetro del dispositivo Eco Energía Terciario.
Umbrales de obligación: edificio único ≥ 1000 m², parte de edificio(s) que totalice ≥ 1000 m², o conjunto de edificios de un mismo emplazamiento ≥ 1000 m².
Excepciones previstas: construcciones provisionales, lugares de culto, actividades de uso operativo de defensa, seguridad civil o seguridad interior.
Casos típicos cubiertos: oficinas, servicios públicos, enseñanza, comercio, hostelería y restauración, centros de datos, almacenes, equipamientos deportivos y culturales, aparcamientos, lavanderías industriales, imprentas.
En la práctica, verifique el cómputo acumulado de superficie de cada emplazamiento antes de descartar el perímetro del decreto terciario.
Qué obligaciones de reducción se aplican (2030, 2040, 2050)
En virtud del dispositivo Eco Energía Terciario, cada edificio, parte de edificio o conjunto de edificios sujeto debe reducir su consumo de energía final por etapas decenales. La obligación se demuestra bien mediante una reducción porcentual con respecto a un año de referencia (posterior a 2010), bien mediante la consecución de un consumo en valor absoluto (kWh/m²/año) fijado por orden según la actividad. El seguimiento es anual, pero la consecución se valora en cada vencimiento decenal, lo que deja libertad en el ritmo de ejecución siempre que el resultado esté presente.
- 2030: -40 % frente al año de referencia, o cumplimiento de un valor absoluto.
- 2040: -50 % frente al año de referencia, o cumplimiento de un valor absoluto.
- 2050: -60 % frente al año de referencia, o cumplimiento de un valor absoluto.
Dos vías de conformidad: método relativo o valor absoluto
Para demostrar el cumplimiento del decreto terciario (dispositivo Eco Energía Terciario), coexisten dos vías. El obligado puede optar por la que maximice sus posibilidades según el uso y el potencial de obras. La evaluación se efectúa en cada etapa (2030/2040/2050) a partir de los consumos de energía final declarados en OPERAT.
Método relativo: reducir -40/-50/-60 % con respecto a un año de referencia ≥ 2010, año completo de explotación, con consumos ajustados según las variaciones climáticas.
Valor absoluto: alcanzar un nivel en kWh/m²/año fijado por orden según la actividad (órdenes de “valores absolutos”), útil cuando el histórico es limitado o el edificio ya es eficiente.
OPERAT simula ambas trayectorias: estará en cumplimiento si alcanza una de ellas. Compare los escenarios antes de decidir sus inversiones.
Año de referencia, reconstitución y ajuste climático (DJU)
Para el método relativo del decreto terciario, el año de referencia corresponde a un año completo de explotación, elegido entre 2010 y 2020, del que se retiene el consumo de energía final corregido por el clima. Si el histórico es incompleto o no está disponible, la orden “valores absolutos I” autoriza la reconstitución de esta referencia mediante una campaña de medición y modelizaciones. OPERAT aplica automáticamente un ajuste climático con los grados día unificados (DJU) para hacer comparables los consumos de un año a otro, independientemente de las variaciones meteorológicas.
Elección prudente: privilegie un año representativo, sin obras importantes ni usos atípicos.
Reconstitución reglada: documente mediciones, hipótesis y perímetro para justificar la referencia.
Coherencia de perímetro: alinee superficie útil, actividades y contadores con las declaraciones OPERAT.
Valores absolutos por categoría de actividad: dónde estamos
Los objetivos en valor absoluto del decreto terciario (kWh/m²/año) están ya fijados para la mayoría de los usos mediante órdenes sucesivas. Complementan el método relativo e integran las zonas climáticas (y, en los territorios de ultramar, la altitud) para comparar equitativamente los emplazamientos.
- Valores absolutos I (2020) + II (2022): oficinas, servicios públicos, enseñanza (subcategorías), logística del frío.
- III (12/2023): hostelería, restauración, centros de datos.
- IV (03/2024): logística ambiental, lavandería industrial, sanidad, penitenciaría, deportes, aparcamientos, estaciones de servicio/áreas de lavado.
- V (07/2024) + VI (09/2025): transportes, audiovisual, cultura/ocio, automoción (venta/servicios), laboratorios no médicos, camping, imprenta, tribunales, primera infancia, sanidad/complementos enseñanza, comercios, cines, servicios funerarios, bancos.
Calendario y plazos clave que no debe perderse
Para dirigir su cumplimiento del decreto terciario, organice su año en torno a la declaración OPERAT y anticipe los hitos decenales. El dispositivo Eco Energía Terciario impone un ritmo sencillo pero estricto: notificación anual, eventuales solicitudes de modulación y después demostración de la consecución de los objetivos en cada etapa.
- 30 de septiembre (todos los años): declare en OPERAT los consumos del año N-1 y actualice el perímetro y el año de referencia.
- 30 de septiembre de 2027 (como muy tarde): presente el expediente técnico si solicita una modulación de objetivos.
- 31 de diciembre de 2030: primera etapa del decreto terciario alcanzada (-40 % o valor absoluto).
- 2040 y 2050: etapas siguientes (-50 %, después -60 %) que demostrar mediante OPERAT.
OPERAT: cómo declarar y seguir sus consumos
OPERAT es la plataforma de la ADEME dedicada al seguimiento del dispositivo Eco Energía Terciario. En el marco del decreto terciario, cada propietario o inquilino debe declarar allí cada año, antes del 30 de septiembre, los consumos de energía del año N-1, la superficie afectada y la actividad vinculada. La plataforma corrige automáticamente los datos según los DJU, calcula las emisiones de GEI y después emite un certificado y una calificación Eco Energía Terciario. La teledeclaración puede delegarse en un prestador de servicios.
- Cree su cuenta: introduzca SIREN/SIRET y entidades.
- Defina el perímetro: direcciones, superficies, actividades, contadores.
- Importe los consumos: por fuente (electricidad, gas, calor…).
- Seleccione el año de referencia: verifique el perímetro y los DJU.
- Cumplimente las modulaciones eventuales: con documentos justificativos.
- Valide y haga seguimiento: descargue el certificado, controle sus desviaciones en OPERAT.
Modulaciones de los objetivos: casos admisibles y expediente técnico
El decreto terciario no prohíbe la adaptación de los objetivos cuando está objetivamente justificada. La modulación ajusta el objetivo (y no la obligación de declarar) para tener en cuenta limitaciones reales. Debe solicitarse y documentarse mediante un expediente técnico y después declararse en OPERAT. Plazo que debe retener si solicita una modulación: como muy tarde el 30 de septiembre de 2027.
Casos admisibles (que justificar): limitaciones técnicas, arquitectónicas o patrimoniales; costes de inversión manifiestamente desproporcionados frente a ganancias; cambio duradero de volumen/horarios de actividad u ocupación; casos específicos vinculados a la protección del patrimonio.
Expediente técnico (contenido esperado): situación de referencia y perímetro; diagnóstico/estado inicial; inventario de acciones con periodo de retorno bruto; programa de acciones argumentado; demostración cuantificada de las limitaciones y sobrecostes; documentos justificativos (planos, fotografías, presupuestos, estudios); trayectoria modulada e impactos energía/GEI.
En la práctica, anticipe la tramitación: reúna pruebas, hipótesis y cálculos desde la auditoría para asegurar su modulación.
Mutualización multisitio y reparto arrendador/inquilino
El decreto terciario autoriza la mutualización de los resultados en varios edificios o emplazamientos: el exceso de eficiencia de un activo puede compensar la insuficiencia de otro, conservando al mismo tiempo la declaración anual de cada local en OPERAT. Es una palanca poderosa para pilotar un parque heterogéneo sin salirse del espíritu del dispositivo Eco Energía Terciario. En cuanto a gobernanza, el reparto de las responsabilidades entre arrendador e inquilino se realiza “según sus responsabilidades respectivas”, para precisar contractualmente (contrato de arrendamiento, anexo medioambiental) en coherencia con el perímetro, las superficies y los consumos declarados.
Principio de mutualización: apuntar al objetivo global del parque; cada emplazamiento sigue declarándose individualmente.
Perímetro claro: misma entidad, mismo emplazamiento o patrimonio definido; ninguna exclusión de locales.
Reparto arrendador/inquilino: para regular en el contrato (obras, equipos, usos, datos).
Puntos de vigilancia: claves de reparto, seguimiento de los contadores, justificantes en caso de control.
Sanciones y controles: qué prevé la normativa
El decreto terciario prevé un régimen graduado. Tras requerimiento, la ausencia de declaración anual en OPERAT, el incumplimiento de los objetivos o el incumplimiento del programa de acciones exponen a una publicación nominal por parte de la Administración (name and shame) y, en su caso, a una multa administrativa: 1500 € para una persona física y 7500 € para una persona jurídica. Plazos indicativos: 3 meses para regularizar una declaración y 6 meses para presentar un plan de acción tras constatarse el incumplimiento.
Incumplimientos sancionables: ausencia de declaración, objetivos no alcanzados, programa de acciones no respetado.
Puesta en conformidad: primer requerimiento, plazo de 3 meses; en caso de fracaso, nuevo requerimiento y publicación; multa posible.
Controles: los servicios de la Administración verifican datos OPERAT, facturas/contadores y justificantes (modulaciones, perímetro, superficies).
Articulación con el decreto BACS, la ISO 50001 y la auditoría energética
Bien articulados, el decreto BACS, la norma ISO 50001 y la auditoría energética aseguran la trayectoria del decreto terciario. El BACS (sistemas de automatización y control de edificios), obligatorio para numerosos emplazamientos desde enero de 2025, proporciona la medición precisa y el pilotaje de los usos. La norma ISO 50001 estructura el enfoque de mejora continua del rendimiento. La auditoría energética, punto de partida pragmático, revela los potenciales de ahorro y los periodos de retorno para priorizar las acciones compatibles con el dispositivo Eco Energía Terciario y la notificación OPERAT.
BACS/sistema de gestión técnica: contaje y subcontaje, supervisión, consignas, horarios; primeros ahorros rápidos y datos fiabilizados para OPERAT.
ISO 50001: gobernanza, PHVA, indicadores; disciplina de seguimiento para cumplir las etapas del decreto terciario.
Auditoría energética: estado inicial, potenciales, cuantificación/retorno de inversión; materia del programa de acciones y del expediente técnico de modulación.
Secuenciación ganadora: auditoría → despliegue BACS → gestión ISO 50001 para consolidar el rendimiento en el tiempo.
Plan de acción recomendado para los intermediarios y sus clientes
Para un intermediario, el decreto terciario es una palanca comercial tanto como una obligación. El objetivo: asegurar el cumplimiento del dispositivo Eco Energía Terciario al tiempo que se entregan ahorros tangibles y financiables. Estructure una oferta “llave en mano” que vaya del encuadre normativo al pilotaje de los resultados, capitalizando OPERAT, las victorias rápidas de explotación y las obras con retorno de inversión corto.
- Encuadre de obligación: cartografiar emplazamientos/actividades, umbral 1000 m², mutualización posible.
- Datos y referencia: fiabilizar contadores/facturas, elegir el año de referencia, verificar DJU en OPERAT.
- Itinerario de cumplimiento: comparar relativa frente a valor absoluto; priorizar victorias rápidas (consignas, horarios, ajustes).
- Auditoría y plan de acciones: cuantificación, retorno de inversión, precualificación CEE; programación de inversiones hasta 2030.
- Medición y pilotaje: subcontaje y sistema de gestión técnica/BACS para seguir mensualmente las desviaciones y corregir.
- Gobernanza contractual: aclarar reparto arrendador/inquilino (obras/usos/datos) y preparar, si es necesario, una modulación con expediente antes del 30/09/2027.
Financiaciones y palancas de ahorro: CEE, sistemas de gestión técnica, pilotaje de los usos
Para cumplir sus objetivos del decreto terciario sin aumentar las inversiones, combine financiaciones y optimización operativa. Los Certificados de Ahorro Energético (CEE) pueden subvencionar una gran parte de las obras (hasta el 100 % en algunos casos), mientras que el Fondo de Calor apoya las alternativas a los combustibles fósiles (bombas de calor, biomasa, redes de calor). En cuanto a las palancas, el sistema de gestión técnica conforme al decreto BACS (obligatorio para numerosos emplazamientos desde 2025) y el pilotaje preciso de los usos proporcionan ganancias rápidas medibles en OPERAT, al servicio del dispositivo Eco Energía Terciario.
CEE (obras subvencionables): renovación de climatización, regulación, recuperación de calor, aislamiento, iluminación eficiente.
Fondo de Calor: ayuda a las soluciones de calor renovable y a las redes (descarbonización duradera).
Sistema de gestión técnica/BACS: subcontaje, escenarios horarios, consignas, alarmas de desviación; ahorros inmediatos y datos fiabilizados.
Pilotaje de los usos: temperaturas objetivo, apagado automático, optimización de calendarios, refrigeración gratuita cuando sea pertinente.
Victorias rápidas de explotación: ajustes, estanqueidad al aire, mantenimiento proactivo; bajo coste, fuerte impacto.
Programación 2030→2050: primero gastos de explotación/CEE+sistema de gestión técnica, después inversiones más pesadas, dirigiéndose a la mejor vía (relativa frente a valor absoluto) del decreto terciario.
Errores frecuentes y buenas prácticas de cumplimiento
Sobre el terreno, el incumplimiento del decreto terciario rara vez se debe a falta de voluntad, sino a errores de ejecución. Para asegurar su trayectoria en el dispositivo Eco Energía Terciario y evitar los requerimientos, cierre estos puntos críticos desde ahora. OPERAT, el año de referencia y el perímetro de superficie son las tres zonas de riesgo principales.
Error: perímetro/superficies mal acumulados en un emplazamiento.
Error: año de referencia 2010-2020 no justificado.
Error: comparar kWh brutos sin DJU.
Error: presentación OPERAT incompleta o después del 30 de septiembre.
Buena práctica: simular relativa frente a valor absoluto en OPERAT.
Buena práctica: mutualizar los resultados a escala del parque.
Buena práctica: formalizar arrendador/inquilino (obras, usos, datos).
Buena práctica: anticipar la modulación con expediente antes del 30/09/2027.
Buena práctica: fiabilizar contadores/facturas, sistema de gestión técnica/BACS, movilizar los CEE.
Preguntas frecuentes sobre el decreto terciario
Son muchos quienes nos preguntan sobre el decreto terciario al estructurar su hoja de ruta y sus presentaciones OPERAT. He aquí respuestas breves y aplicables para asegurar su cumplimiento del dispositivo Eco Energía Terciario sin perder de vista las palancas profesionales.
¿Quién está obligado? Terciario ≥ 1000 m² (cómputo acumulado posible). Excepciones: provisional, culto, defensa/seguridad.
¿Cuándo declarar? Cada año antes del 30 de septiembre en OPERAT (consumos N-1).
¿Cómo estar en cumplimiento? Relativa (-40/-50/-60 % frente a año de referencia 2010-2020) o valores absolutos.
¿Modulación/mutualización? Modulación para limitaciones/costes o actividad; expediente antes del 30/09/2027. Mutualización del parque autorizada.
¿Qué sanciones? Publicación nominal tras requerimiento; multas 1500/7500 €.
Lo esencial que debe retener
El decreto terciario impone a los actores del terciario ≥ 1000 m² una reducción -40/-50/-60 % o el cumplimiento de valores absolutos, con año de referencia 2010-2020 y declaración anual en OPERAT (antes del 30/09). Existen modulaciones (expediente antes del 30/09/2027) y mutualización multisitio. En caso de incumplimiento: publicación nominal y multas. Alinee auditoría, BACS/sistema de gestión técnica e ISO 50001, movilizando CEE y victorias rápidas.
- Cartografiar el perímetro y elegir la vía.
- Asegurar el año de referencia y los datos OPERAT.
- Priorizar un plan financiado (CEE) y medido (sistema de gestión técnica).
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