Le “décret tertiaire”, officiellement dispositif Éco Énergie Tertiaire, impose aux bâtiments à usage tertiaire de 1 000 m² et plus de réduire leur consommation d’énergie. Issu du décret n° 2019‑771, il fixe des objectifs par paliers (-40% en 2030, -50% en 2040, -60% en 2050) ou en valeurs absolues (kWh/m²/an). Les consommations réelles doivent être déclarées chaque année sur OPERAT, la plateforme de suivi de l’ADEME.

Ce guide précise: le périmètre et les exceptions, les deux voies de conformité (relative ou valeurs absolues), l’année de référence et l’ajustement climatique (DGU), le calendrier, la déclaration sur OPERAT, les modulations et la mutualisation, ainsi que les sanctions. Nous ferons le lien avec le décret BACS et l’ISO 50001, les financements (CEE), et proposerons un plan d’action pour les courtiers et leurs clients. Objectif: sécuriser votre conformité tout en maximisant les économies d’énergie.

Qui est concerné, seuils surfaciques et exceptions

Le décret tertiaire s’applique aux propriétaires et preneurs à bail des bâtiments à usage tertiaire, publics comme privés. Sont visés les bâtiments existants et neufs dès lors que la surface d’activité tertiaire atteint 1 000 m². Attention aux sites multi‑occupants ou multi‑bâtiments: l’assujettissement peut résulter d’un cumul de surfaces. Ainsi, un locataire de 300 m² peut être concerné si l’ensemble de l’immeuble ou du site franchit le seuil. Dans l’industrie, seules les zones tertiaires (bureaux, accueil, commerces, etc.) entrent dans le périmètre du dispositif Éco Énergie Tertiaire.

• Seuils d’assujettissement: bâtiment unique ≥ 1 000 m², partie de bâtiment(s) totalisant ≥ 1 000 m², ou ensemble de bâtiments d’un même site ≥ 1 000 m².
• Exceptions prévues: constructions provisoires, lieux de culte, activités à usage opérationnel de défense, sécurité civile ou sûreté intérieure.
• Cas typiques couverts: bureaux, services publics, enseignement, commerce, hôtellerie‑restauration, data centers, entrepôts, équipements sportifs et culturels, parkings, blanchisseries, imprimeries.

En pratique, vérifiez le cumul surfacique de chaque site avant d’écarter le périmètre du décret tertiaire.

Quelles obligations de réduction s’appliquent (2030, 2040, 2050)

Au titre du dispositif Éco Énergie Tertiaire, chaque bâtiment, partie de bâtiment ou ensemble de bâtiments assujetti doit réduire sa consommation d’énergie finale par paliers décennaux. L’obligation se démontre soit par une baisse en pourcentage par rapport à une année de référence (post‑2010), soit par l’atteinte d’une consommation en valeur absolue (kWh/m²/an) fixée par arrêté selon l’activité. Le suivi est annuel, mais l’atteinte est appréciée à chaque échéance décennale, ce qui laisse la liberté du rythme d’exécution pourvu que le résultat soit au rendez‑vous.

• 2030: -40% vs année de référence, ou respect d’une valeur absolue.
• 2040: -50% vs année de référence, ou respect d’une valeur absolue.
• 2050: -60% vs année de référence, ou respect d’une valeur absolue.

Deux voies de conformité: méthode relative ou valeur absolue

Pour prouver votre conformité au décret tertiaire (dispositif Éco Énergie Tertiaire), deux voies coexistent. L’assujetti peut retenir celle qui maximise ses chances selon l’usage et le potentiel de travaux. L’évaluation s’effectue à chaque palier (2030/2040/2050) à partir des consommations d’énergie finale déclarées sur OPERAT.

• Méthode relative: réduire –40/–50/–60% par rapport à une année de référence ≥ 2010, année pleine d’exploitation, avec des consommations ajustées aux aléas climatiques.
• Valeur absolue: atteindre un niveau en kWh/m²/an fixé par arrêté selon l’activité (arrêtés “valeurs absolues”), utile quand l’historique est limité ou le bâtiment déjà performant.

OPERAT simule les deux trajectoires: vous êtes conforme si l’une est atteinte. Comparez les scénarios avant d’arbitrer vos investissements.

Année de référence, reconstitution et ajustement climatique (DGU)

Pour la méthode relative du décret tertiaire, l’année de référence correspond à une année pleine d’exploitation, choisie entre 2010 et 2020, dont on retient la consommation d’énergie finale corrigée du climat. Si l’historique est incomplet ou indisponible, l’arrêté « valeurs absolues I » autorise la reconstitution de cette référence via une campagne de mesure et des modélisations. OPERAT applique automatiquement un ajustement climatique avec les degrés‑jours unifiés (DGU) afin de rendre les consommations comparables d’une année sur l’autre, indépendamment des aléas météorologiques.

• Choix prudent: privilégiez une année représentative, hors travaux majeurs ou usages atypiques.
• Reconstitution cadrée: documentez mesures, hypothèses et périmètre pour justifier la référence.
• Cohérence de périmètre: alignez surface utile, activités et compteurs avec les déclarations OPERAT.

Valeurs absolues par catégorie d’activité: où en est-on

Les cibles en valeur absolue du décret tertiaire (kWh/m²/an) sont désormais fixées pour la plupart des usages via des arrêtés successifs. Elles complètent la méthode relative et intègrent les zones climatiques (et, pour les DOM, l’altitude) pour comparer équitablement des sites.

• Valeurs absolues I (2020) + II (2022): bureaux, services publics, enseignement (sous‑catégories), logistique du froid.
• III (12/2023): hôtellerie, restauration, data centers.
• IV (03/2024): logistique ambiante, blanchisserie, santé, pénitentiaire, sports, parkings, stations‑services/aires de lavage.
• V (07/2024) + VI (09/2025): transports, audiovisuel, culture/loisirs, auto (ventes/services), labos non médicaux, hôtellerie de plein air, imprimerie, tribunaux, petite enfance, santé/compléments enseignement, commerces, cinémas, services funéraires, banques.

Calendrier et échéances clés à ne pas manquer

Pour piloter votre conformité au décret tertiaire, cadrez votre année autour de la déclaration OPERAT et anticipez les jalons décennaux. Le dispositif Éco Énergie Tertiaire impose un rythme simple mais strict: reporting annuel, éventuelles demandes de modulation, puis démonstration d’atteinte des objectifs à chaque palier.

• 30 septembre (tous les ans): déclarez sur OPERAT les consommations de l’année N‑1 et mettez à jour périmètre et année de référence.
• 30 septembre 2027 (au plus tard): déposez le dossier technique si vous sollicitez une modulation d’objectifs.
• 31 décembre 2030: premier palier du décret tertiaire atteint (‑40% ou valeur absolue).
• 2040 et 2050: paliers suivants (‑50%, puis ‑60%) à démontrer via OPERAT.

OPERAT: comment déclarer et suivre vos consommations

OPERAT est la plateforme de l’ADEME dédiée au suivi du dispositif Éco Énergie Tertiaire. Dans le cadre du décret tertiaire, chaque propriétaire ou preneur à bail doit y déclarer chaque année, avant le 30 septembre, les consommations d’énergie de l’année N‑1, la surface concernée et l’activité rattachée. La plateforme corrige automatiquement les données selon les DGU, calcule les émissions de GES, puis délivre une attestation et une notation Éco Énergie Tertiaire. La télédéclaration peut être déléguée à un prestataire.

• Créez votre compte: renseignez SIREN/SIRET et entités.
• Définissez le périmètre: adresses, surfaces, activités, compteurs.
• Importez les consommations: par source (électricité, gaz, chaleur…).
• Sélectionnez l’année de référence: vérifiez le périmètre et les DGU.
• Renseignez les modulations éventuelles: avec pièces justificatives.
• Validez et suivez: téléchargez l’attestation, pilotez vos écarts sur OPERAT.

Modulations des objectifs: cas admissibles et dossier technique

Le décret tertiaire n’interdit pas l’adaptation des cibles quand elle est objectivement justifiée. La modulation ajuste l’objectif (et non l’obligation de déclarer) pour tenir compte de contraintes réelles. Elle doit être demandée et documentée via un dossier technique, puis déclarée sur OPERAT. Échéance à retenir si vous sollicitez une modulation: au plus tard le 30 septembre 2027.

• Cas recevables (à justifier): contraintes techniques, architecturales ou patrimoniales; coûts d’investissement manifestement disproportionnés vs gains; changement durable de volume/horaires d’activité ou d’occupation; cas spécifiques liés à la protection du patrimoine.
• Dossier technique (attendus): situation de référence et périmètre; diagnostic/état initial; inventaire d’actions avec temps de retour brut; programme d’actions argumenté; démonstration chiffrée des contraintes et surcoûts; pièces justificatives (plans, photos, devis, études); trajectoire modulée et impacts énergie/GES.

En pratique, anticipez l’instruction: réunissez preuves, hypothèses et calculs dès l’audit pour sécuriser votre modulation.

Mutualisation multi-sites et partage bailleur/preneur

Le décret tertiaire autorise la mutualisation des résultats sur plusieurs bâtiments ou sites: la surperformance d’un actif peut compenser la sous‑performance d’un autre, tout en conservant la déclaration annuelle de chaque local sur OPERAT. C’est un levier puissant pour piloter un parc hétérogène sans sortir de l’esprit du dispositif Éco Énergie Tertiaire. Côté gouvernance, la répartition des responsabilités entre bailleur et preneur se fait “selon leurs responsabilités respectives”, à préciser contractuellement (bail, annexe environnementale) en cohérence avec le périmètre, les surfaces et les consommations déclarées.

• Principe de mutualisation: viser l’objectif global du parc; chaque site reste déclaré individuellement.
• Périmètre clair: même entité, même site ou patrimoine défini; pas d’exclusion de locaux.
• Partage bailleur/preneur: à cadrer au contrat (travaux, équipements, usages, données).
• Points de vigilance: clés de répartition, suivi des compteurs, justificatifs en cas de contrôle.

Sanctions et contrôles: ce que prévoit la réglementation

Le décret tertiaire prévoit un régime gradué. Après mise en demeure, l’absence de déclaration annuelle sur OPERAT, la non‑atteinte des objectifs ou le non‑respect du programme d’actions exposent à un Name & Shame (publication par l’État) et, le cas échéant, à une amende administrative: 1 500 € pour une personne physique et 7 500 € pour une personne morale. Délais indicatifs: 3 mois pour régulariser une déclaration et 6 mois pour produire un plan d’action après constat de non‑atteinte.

• Défauts sanctionnables: absence de déclaration, objectifs non atteints, programme d’actions non respecté.
• Mise en conformité: première mise en demeure, délai de 3 mois; en cas d’échec, nouvelle mise en demeure et publication; amende possible.
• Contrôles: services de l’État vérifient données OPERAT, factures/compteurs et justificatifs (modulations, périmètre, surfaces).

Articulation avec le décret BACS, ISO 50001 et l’audit énergétique

Bien articulés, décret BACS, ISO 50001 et audit énergétique sécurisent la trajectoire du décret tertiaire. Le BACS (systèmes d’automatisation et de contrôle des bâtiments), obligatoire pour de nombreux sites depuis janvier 2025, fournit la mesure fine et le pilotage des usages. L’ISO 50001 structure la démarche de performance continue. L’audit énergétique, point de départ pragmatique, révèle les gisements d’économies et les temps de retour pour prioriser les actions compatibles avec le dispositif Éco Énergie Tertiaire et le reporting OPERAT.

• BACS/GTB: comptage sous-comptage, supervision, consignes, horaires; premières économies rapides et données fiabilisées pour OPERAT.
• ISO 50001: gouvernance, PDCA, indicateurs; discipline de suivi pour tenir les paliers du décret tertiaire.
• Audit énergétique: état initial, gisements, chiffrage/ROI; matière du programme d’actions et du dossier technique de modulation.
• Séquençage gagnant: audit → déploiement BACS → management ISO 50001 pour verrouiller la performance dans la durée.

Plan d’action recommandé pour les courtiers et leurs clients

Pour un courtier, le décret tertiaire est un levier commercial autant qu’une obligation. L’objectif: sécuriser la conformité au dispositif Éco Énergie Tertiaire tout en délivrant des économies tangibles et finançables. Structurez une offre “clé en main” qui va du cadrage réglementaire au pilotage des résultats, en capitalisant sur OPERAT, les quick wins d’exploitation et les travaux à ROI court.

• Cadrage d’assujettissement: cartographier sites/activités, seuil 1 000 m², mutualisation possible.
• Data & référence: fiabiliser compteurs/factures, choisir l’année de référence, vérifier DGU dans OPERAT.
• Itinéraire de conformité: comparer relative vs valeur absolue; prioriser quick wins (consignes, horaires, réglages).
• Audit & plan d’actions: chiffrage, ROI, pré‑qualif CEE; phasage CAPEX jusqu’en 2030.
• Mesure‑pilotage: sous‑comptage et GTB/BACS pour suivre mensuellement les écarts et corriger.
• Gouvernance contractuelle: clarifier partage bailleur/preneur (travaux/usages/données) et préparer, si nécessaire, une modulation avec dossier avant 30/09/2027.

Financements et leviers d’économie: CEE, GTB, pilotage des usages

Pour tenir vos objectifs du décret tertiaire sans alourdir le CAPEX, combinez financements et optimisation opérationnelle. Les Certificats d’Économies d’Énergie (CEE) peuvent subventionner une large part des travaux (jusqu’à 100% dans certains cas), tandis que le Fonds Chaleur soutient les substituts au fossile (PAC, biomasse, réseaux de chaleur). Côté leviers, la GTB conforme au décret BACS (obligatoire pour de nombreux sites depuis 2025) et le pilotage fin des usages délivrent des gains rapides mesurables dans OPERAT, au service du dispositif Éco Énergie Tertiaire.

• CEE (travaux éligibles): rénovation CVC, régulation, récupération de chaleur, isolation, éclairage performant.
• Fonds Chaleur: aide aux solutions de chaleur renouvelable et aux réseaux (décarbonation pérenne).
• GTB/BACS: sous‑comptage, scénarios horaires, consignes, alarmes de dérive; économies immédiates et données fiabilisées.
• Pilotage des usages: températures cibles, extinction auto, optimisation calendriers, free‑cooling quand pertinent.
• Quick wins d’exploitation: réglages, étanchéité d’air, maintenance proactive; faible coût, fort impact.
• Phasage 2030→2050: d’abord OPEX/CEE+GTB, puis CAPEX plus lourds, en ciblant la meilleure voie (relative vs valeur absolue) du décret tertiaire.

Erreurs fréquentes et bonnes pratiques de conformité

Sur le terrain, la non‑conformité au décret tertiaire tient rarement à un manque de volonté, mais à des erreurs d’exécution. Pour sécuriser votre trajectoire sur le dispositif Éco Énergie Tertiaire et éviter les mises en demeure, verrouillez ces points critiques dès maintenant. OPERAT, l’année de référence et le périmètre surfacique sont les trois zones de risque majeures.

• Erreur: périmètre/surfaces mal cumulés sur un site.
• Erreur: année de référence 2010‑2020 non justifiée.
• Erreur: comparer des kWh bruts sans DGU.
• Erreur: dépôt OPERAT incomplet ou après le 30 septembre.
• Bonne pratique: simuler relative vs valeur absolue dans OPERAT.
• Bonne pratique: mutualiser les résultats à l’échelle du parc.
• Bonne pratique: formaliser bailleur/preneur (travaux, usages, données).
• Bonne pratique: anticiper la modulation avec dossier avant 30/09/2027.
• Bonne pratique: fiabiliser compteurs/factures, GTB/BACS, mobiliser les CEE.

Questions fréquentes sur le décret tertiaire

Vous êtes nombreux à nous interroger sur le décret tertiaire au moment de structurer votre feuille de route et vos dépôts OPERAT. Voici des réponses brèves et actionnables pour sécuriser votre conformité au dispositif Éco Énergie Tertiaire sans perdre de vue les leviers métiers.

• Qui est concerné ? Tertiaire ≥ 1 000 m² (cumul possible). Exceptions: provisoire, culte, défense/sécurité.
• Quand déclarer ? Chaque année avant le 30 septembre sur OPERAT (consommations N‑1).
• Comment être conforme ? Relative (-40/-50/-60% vs année de référence 2010‑2020) ou valeurs absolues.
• Modulation/mutualisation ? Modulation pour contraintes/coûts ou activité; dossier avant 30/09/2027. Mutualisation parc autorisée.
• Quelles sanctions ? Name & Shame après mise en demeure; amendes 1 500/7 500 €.

L’essentiel à retenir

Le décret tertiaire impose aux acteurs du tertiaire ≥ 1 000 m² une réduction -40/-50/-60% ou le respect de valeurs absolues, avec année de référence 2010‑2020 et déclaration annuelle sur OPERAT (avant le 30/09). Modulations (dossier avant 30/09/2027) et mutualisation multi‑sites existent. En cas de manquement: Name & Shame et amendes. Alignez audit, BACS/GTB et ISO 50001, en mobilisant CEE et quick wins.

• Cartographier le périmètre et choisir la voie.
• Sécuriser l’année de référence et les données OPERAT.
• Prioriser un plan financé (CEE) et mesuré (GTB).

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